マンション売却査定で高額すぎる価格を提示する不動産会社は要注意!?


マンションを売却したいと思ったときは、事前にいくらくらいなら売れるか分からないと、売却決定の最終判断ができません。そのため同じようなマンションの売却価格を調べたり、不動産会社に査定を依頼して確認する必要があります。

査定は、一括査定サイトを利用すると一度の依頼で複数の不動産販売会社の査定額を簡単に確認できます。

このとき不動産会社の査定額は、場合によっては20%から30%程度の違いが生じることがあります。査定額が3,000万円をこえるマンションの売却では、1,000万円も査定額が不動産会社によって変わります。売却額は、高ければ高いほどうれしいので高額な査定をしてくれた不動産会社に売却を依頼したいのではないでしょうか。

しかし、高額な査定をした不動産会社だからというだけで売却を依頼すると失敗する理由と、「失敗しないで信頼できる不動産会社を選ぶ方法」について解説します。

不動産会社によって査定額に差がでる理由

不動産会社によって査定額が異なる理由は以下の3つです。

不動産会社に共通の明確な査定方法がないこと

同じ中古で比較的高額な中古自動車の場合は、新車時の販売価格、年式、車種、走行距離、エンジンの状態、外装・内装の傷や汚れ程度、事故歴の有無など多くの査定項目があり中古自動車販売会社によって、多少の差はあるものの極端な差はありません。

中古マンションも、新築時の販売価格、築年数、立地、部屋の広さ、部屋の方位、日当たり、設備のグレード、リフォームの有無など共通の査定ポイントがありますが、中古車の査定と比べると、査定担当者が主観で決める割合が大きいので査定額が大きく変わります。

マンション査定に参照するデータが不動産会社ごとに異なること

マンションの査定方法には、大きく分けると以下の3つがあります。いずれの方法で査定されても不動産会社によって査定が大きく異なる可能性があります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、築年数や部屋の広さなど売却するマンションに近いマンションの過去の売買実績額を参考に異なる部分を比較して、売買実績額にプラス・マイナスして算出する方法のことです。

このとき、過去の売買実績額が、査定する不動産会社によって同一ではないこと、および売買実績のあるマンションと売却するマンションの異なる部分の査定額が、不動産会社の査定担当者の主観によって異なるため査定額も大きく変わります。

原価法

原価法とは、売却するマンションの新築時の販売価格が不明、またはマンションの取引事例から査定額の算出が困難なときに使われる方法のことです。売却するマンションを新たに建築したとして、建築額を見積もり、その金額から売却マンションの築年数分に相当する価値の低下を差し引いて査定されます。

建築費の見積もり金額や、築年数による価値の低下の算出額が不動産会社によって異なるため査定額が大きく変わります。

収益還元法

収益還元法とは、売却するマンションを賃貸しているとき、その収益金額から物件価格を算出する方法のことです。投資用物件の査定のときに使われます。

賃貸の場合、常に賃貸収入があるとは限らないので過去の入居状況などをどう査定するか、また利回りをいくらに設定するかによって査定額は大きく変動します。

不動産会社の販売方針や査定担当者の査定基準が異なること

販売に積極的で強気の営業方針を貫く不動産会社は、マンションを売却したいという依頼をたくさん受けて販売したいと考えて高額な査定をします。

一方、売れやすい販売価格を想定して確実に早期に効率的に売却したいと考える不動産会社は、査定額を実際に売却できる金額に近い査定をするため大きな差が生じます。

また、実際に査定する担当者は会社の営業方針を査定額に反映させるほか、担当者自身の査定基準にも個人差があるため査定額が異なってきます。

高額な査定額を提示する不動産会社を必ずしもおすすめできない理由

高額な査定額を提示されるとその価格で販売できる可能性があると思い込んで、誰もがその不動産会社に販売を依頼したいのではないでしょうか。しかし、不動産会社の査定額は、その価格で売却できることを保証する価格ではありません。

多少の誤差は生じますが、他の不動産会社からかけ離れた高すぎる査定額は注意が必要です。売却を依頼する立場からは、その査定額で売れると思ってしまいますが、そう思って安易にその不動産会社と媒介契約を締結することは大きなリスクを伴います。

一定の誤差の範囲内で最も高い査定額の不動産会社を選ぶのは大きな問題はありません。しかし、他の査定額よりも大幅に高額な査定額を提示する不動産会社に単純に依頼してはいけない理由は以下の3つです。

不動産会社にのみメリットが生じる目的で査定

不動産会社にとって高額な査定額を提示すると不動産会社にとって都合のよい「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」ができます。そこで、その目的のためだけに簡単に売却できない査定額を提示する不動産会社、査定担当者がいます。このような会社に依頼しても結局、いつまでも売却できないので値引きをしなければならなくなります。

値引きを重ねると、マンション購入希望者にまだ値引きが可能と思われたり、何か問題があるから値引きしてもいつまでも売れないのではと思われたりしてかえって売却が困難になるリスクが生じます。このような不動産会社は自社の利益のみを考えて、マンションを売却する顧客の立場に立っていないのでおすすめできません。

不動産会社の経験・実績の不足による査定

査定する不動産会社に売却するマンションの立地エリアでのマンション売買の取引実績が少ないと、適正な査定額ではない金額が提示されます。悪意を持っていなくても多くの不動産会社は、できれば「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」をしたいと思っているので高額な査定額を提示します。このような不動産会社に売却を依頼すると、そのエリアでのマンション購入希望者を探せないので売却がスムーズに進みません。

媒介契約条件によって不動産販売会社を変更できない

高額すぎる査定額の不動産会社は、とても売れないような査定をして、自社の都合を優先して提示している可能性があります。

また、マンションを売却したいという人の立場に立った営業活動をしておらず、さらに売却マンションが立地するエリアでの営業力が強くない可能性が高い不動産会社であることが考えられます。

高額な査定額に魅力を感じて「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」をすると、この契約では3カ月間契約を解除できないので、売却できない期間が3カ月続き、この期間を無駄にします。

また、マンション売却して売却資金が必要な期日が決まっているときは、なかなか売却話が進展しないと焦って大幅な値引きをして安売りをすることになるリスクも大きくなります。

マンション売却で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイント

マンションを売却するときに高額な査定額を提示する不動産会社には大きな魅力を感じると思います。しかし、説明してたように他の不動産会社に比較して異常な高額を提示する不動産会社は、かえって避けなければならない可能性の高い不動産会社です。

そこで、信頼できる不動産会社の選び方について紹介します。

マンション査定は複数の不動産会社にする

昔は、不動産会社を歩いて探さねばならないので複数の不動産会社に査定を依頼するのは大変でしたが、今は一括査定サイトを利用することで簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。複数の不動産会社の査定額を見て検討します。

マンションを売却できる価格の情報収集をする

一括査定サイトで査定を依頼し、同時に自分自身でも周辺のマンションの売却価格に関する情報収集を実施して、おおよそいくらの価格で売却できるか感覚を持つことが重要です。

不動産売却物件を紹介するサイト、新聞の不動産売却案内チラシ、公的な機関が提供するサイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「土地総合情報システム」で実際に売買されたマンション価格が分かります。

不動産会社に査定額の根拠を確認する

一括査定での査定結果を比較し、査定額に大きな差がある不動産会社には、査定額の根拠を確認します。なお、高額な査定額に根拠があることも考えられます。

例えば、たまたま売却を依頼するマンションに近いマンションの購入客を持っていて、その購入客が購入できる価格である場合などです。

売却できる可能性のあるしっかりした根拠があれば高額な査定の不動産会社を選んでも問題ありません。購入希望客が、何らかの理由で急いで購入したいと考えていると高額で売却できる可能性があります。

不動産会社の強み・弱みを確認する

査定額の根拠とともに。不動産会社にはマンションをどのように販売する計画を持っているかを確認します。

不動産会社によって、売却よりも賃貸に強かったり、売却するマンションのエリアは営業力が弱かったり、あるいは新築のマンション販売が得意であったりするので査定額だけで選ぶと、売却をスムーズに進められない可能性があります。

また、不動産会社に聞くだけでは、正しい情報が得られない可能性があるので自身で調べることも必要です。

不動産会社の実績・販売意欲・社員のレベルを確認する

不動産会社の歴史や会社の規模、社員の応対時の態度や話し方などから、ある程度不動産会社の信頼度や営業力のレベルが判断できます。会社の歴史や規模はホームページから確認できます。

高額なマンションの売却では不動産会社の営業力と会社全体の信頼度は購入希望者にとって、購入を決断する大きな要素になります。信頼できて、力のある営業力を持った不動産会社を選ばないとマンション売却はスムーズに進みません。

まとめ

マンションを売却するときに査定を依頼し査定額が出ると、多くの人が査定額の最も高額な不動産会社に売却を依頼したいと思います。

しかし、あまりに高額すぎると問題があります。そこで、高額すぎる査定額の不動産会社を選ぶことが必ずしもおすすめできない理由と、信頼できる不動産会社の選び方について紹介しました。

マンションの売却でどの不動産会社を選んで依頼するかは、高額で早期に販売するためには極めて重要です。

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