マンション売却で注意が必要な瑕疵担保責任とは


マンション売却は、一般的には買い主と売買契約が成立し、物件を引き渡し、移転登記が終わるとすべてが完了します。しかし、売却できてホッとしていても、突然買い主からマンションに欠陥があるので修理を要求される可能性があります。

これは、売却したマンションに隠れた欠陥が見つかったとき売主には、「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」を負うと法律が定めているからです。

「瑕疵担保責任」とは、隠れた瑕疵があった場合、買い主は、売り主に対して損害賠償や売買契約解除の請求を主張できるという権利のことです。売り主からみると損害賠償やせっかく締結できた契約を解除しなければならない責任を負わなければならない義務のことです。

ただし、全く無条件に成立する権利・義務ではありません。

そのため、「瑕疵担保責任」について正しい知識がないと必要のないお金を支払うことや、する必要のない契約解除をしなければならなくなります。そこで、マンションを売却する前に知っておかねばならない重要な「瑕疵担保責任」についてどのような内容かを詳しく解説します。

マンション売却における瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、買い主が購入前に確認できなかった隠れた欠陥に対して売り主が責任を負わねばならない義務のことです。

特にマンションや戸建て住宅などの不動産では、資産価値が大きいうえに購入時に瑕疵があることがわかりにくい特徴があります。また、瑕疵があるからといって簡単に別の不動産を売り主が提供できません。

そこで、法律は不動産などの高額な売買にあたっては、瑕疵担保責任を売り主に課すことで買い主の保護を図るために設けられています。

そのため、お互いに合意して売買契約や受け渡しが完了した後でも、売却したマンションに欠陥が見つかったら、原則として売り主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

この場合、売り主は、欠陥を修理・補修や損害賠償に応じなければなりません。さらに、欠陥が極めて重大で修理・補修しても住めないときは、変わりのマンションを簡単に提供できないので契約が解除になる可能性もあります。

「瑕疵(かし)」とは

「瑕疵担保責任」の「瑕疵」とは「欠陥・キズ・欠点、または法律や当事者が予想・予定する状態や性質が完全ではなく欠けている状態・状況」のことです。

「担保(たんぽ)」とは

「担保」とは、「不利益が将来生じる可能性に備えて補償できるように準備をすること、またはすでに生じた不利益に対して補償をする」ことです。住宅ローンを組むときに必要になる担保と同じ意味です。

瑕疵担保責任を負うべき期間とは?

売り主が負うべき義務について法律は、原則として、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売り主は瑕疵担保責任を負わなければならないとしています。

例えば、10年後、20年後でも買い主が、瑕疵に気が付いて1年以内に売り主に申し出ると売り主には責任が生じます。

しかし、「瑕疵がもともとあったのか」、または「年数の経過による劣化なのか」の判別が困難であるため、民法が定める原則だと、売り主の負担が大きすぎます。

そこで、売主が「個人」の場合は、瑕疵担保責任に問われる期間を売買契約で2~3カ月程度に定めることで期間を限定できることが認められています。

売主が不動産会社(法人)の場合は、宅地建物取引業法によって瑕疵担保責任期間は2年以上としなければならないとより厳しく期間が定められています。

責任を負うべき瑕疵の内容・範囲とは?

瑕疵担保責任の期間とともに重要なのが、売り主が負うべき瑕疵の範囲です。瑕疵担保責任で負わねばならない瑕疵は、購入前に買い主が確認できなかった「隠れた瑕疵」についてのみです。この場合の「隠れた瑕疵」の「隠れた」とは、普通の注意を払っても確認できなかったという意味です。このように瑕疵があったとしてもすべての瑕疵について責任を問われるわけではありません。

ただし、「隠れた瑕疵」の定義は、極めてあいまいで、「ちゃんと見ていた、いや見ていない」「事前に説明した、いや聞いていない」という問題が生じて、水掛け論になって結論がでません。そのため、瑕疵担保期間と同様に瑕疵担保責任の範囲を明確に売買契約に設定しておきます。

一般的には、例えば「シロアリ、雨漏り、水回りの瑕疵などについてのみ、3カ月間の瑕疵担保責任を負い、それ以外は免責」のように記載しておきます。こうしておくことで、瑕疵の範囲と期間を限定できます。

なお、築年数が古いときは、「一切の瑕疵担保責任を負わない」とすることも可能です。

一般的に、瑕疵担保責任が問われる瑕疵とは、

  • シロアリによる被害
  • 雨漏り
  • 給排水配管の水漏れなどのトラブル
  • 木部・金属部の腐食
  • 設備機器のメーカー保証期間よりも速い故障

などの建造物の瑕疵のほか、

  • 事件・事故が過去に起きたことがある
  • 暴力団事務所・組員が隣近所に居住している
  • 騒音・臭気・振動・電波障害などがある

などの心理的・環境的な瑕疵も含まれます。

「売り主が瑕疵の存在を知っていたのか」or「知らなかったのか」は瑕疵担保責任の有無に関係がありません。

例えば、「暴力団事務所・組員が隣近所に居住している」ことを売り主が、本当に知らなくても買い主が気づけば責任を問われます。

この責任のことを無過失責任といいます。

期間と瑕疵の範囲が限定できないケース

売買契約書で瑕疵担保責任の期間と範囲を限定しているにもかかわらず責任が生じるケースがあります。それは、売り主がシロアリ、雨漏りなどの瑕疵の可能性を把握していながら、買い主に告知しなかった場合です。その場合は、売買契約書の内容に関係なく責任を負わねばならなくなります。

瑕疵のある場所を完全に修理・補修していれば問題ありませんが、専門家ではない素人が適当に修理・補修した形跡が見つかると瑕疵担保責任に問われます。

そのため、将来のトラブルを避けるために不具合があることを知っているときは、事前に買い主に申告、または売買契約書にきちんと書いておきましょう。なお、言った、聞いていないを避けるためにも申告した内容を売買契約書に記載しておくことをおすすめします。

マンション売却で生じる瑕疵担保責任の負担をカバーできる保険

売買契約書で瑕疵担保の期間と範囲を限定しても、その間に大きな損害賠償や修理・補修を請求されたら困るという場合、瑕疵担保責任を保険でカバーできる「中古マンション戸単位売買かし保証保険(個人間用)」があります(正式名称は既存共同住宅戸単位売買瑕疵保証責任保険(個人間用)。

この保険は、売り主(または買い主)が、検査機関に検査を依頼して加入します。万が一、瑕疵担保責任に伴う費用が発生したら、その費用は保険で支払われ負担を軽減できます。この保険は株式会社日本住宅保証検査機構の商品です。

まとめ

マンション売却後にマンションに欠陥があるから修理・補修をしてほしいと買い主から突然要求される可能性があります。それは、売り主に「瑕疵担保責任」という法律上の義務が課せられているからです。瑕疵担保責任とは、どのような責任でどのような条件のときに費用負担が生じるのかについて解説しました。

「瑕疵担保責任」に関する正しい知識がないと必要のない費用を支払わねばならなくなる可能性があります。法律で定められた責任なので逃れられませんが、責任の範囲を売買契約書で限定することが可能です。しっかり理解することで責任範囲を小さくできます。

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