マンションを売るベストタイミングは?
「マンションの売り時」

マンションを売却するとき、ただ漫然と行うのではなく高く売却できるタイミングやマンションの売り時を考慮して計画的すると高値で売却できます。

「子どもが大きくなったらもっと広いマンションに買い替えたい」「いつか地元に戻りたい」「いつか戸建て住宅に住みたい」など、マンションを将来売却したい計画があるときは、そのときから売却の計画を立てましょう。

マンションが高く売れる時期を知っていると、同じような立地、仕様、広さ・間取りのマンションでも売却のタイミングを選ぶことで、売却価格に数百万円程度の大きな差がつく可能性があります。

仮に、急に売却をしなければならなくなったときでも、高く売れるタイミングの選択肢は少なくなるものの、売却時期を少し変えるだけで高く売却できることがあります。どのようなタイミングであればマンションを高く売却できるかについて解説します。

マンションの売却価格に大きな影響を与える5つの要因

マンションの売却価格に影響を与える5つの要因の概要をまず先に紹介します。その後でより具体的な売却タイミングについて解説します。

景気(経済状態)

マンションの購買意欲(需要)は景気がよいと高まり、よくないと低下します。そのため景気がよいときには同じ条件のマンションでも高額で売却できます。

需要と供給

モノの価格は需要と供給で決まります。マンションの売却価格も同様です。そのため高く売れる時期は需要が多くなるときです。需要と供給に影響を与えるのは、上記の景気のほかに税制変更時期、住宅ローン金利変更時期、マンションの購入・売却を決断することが多い時期などがあります。

需要が供給を上回れば、大きく上回るほど高額で売却できます。なお、マンション購入の需要が多い時期でも、売却したい人(供給)が多いと価格はそれほど上昇しません。

新築・中古マンションの売り出し価格

新築マンションの売り出し価格は、土地代、建築費用(人件費や資材費など)、業者の広告宣伝費・利益などで決まります。新築マンションの売り出し価格が高ければ高いほど、中古マンションの売却価格も高額になります。

中古マンションの売却価格は、新築マンションの価格に連動しますが、新築マンションとは別の要因で中古マンションの価格が高くなることがあります。そのようなタイミングでは、そのエリアで販売される中古マンション全体が高くなります。

売却マンションの築年数(マンションの売り時)

中古マンションの購入者は、価格を別にすると多くの人が新築に近いマンション購入を望みます。そのため、築年数が新しいほど年数の経過によるマンション価値の下落率よりも高額で売却できます。また、マンションの売却には数カ月を要しますが、意外なほど早期に売却できるメリットも生じます。築年数に対する需要の大きさは購入者の主観に依存しますが、高額で売りやすい傾向のある築年数が存在します。

景気(経済状態)を考慮した売却タイミング

大きな景気動向にはインフレ・デフレがあります。しかし、もう少し細かく見ると、例えば海外からの不動産投資の増加や、特に首都圏では東京オリンピック開催などのイベントによる景気への好影響などが考えられます。

エリア別にみたときにも新しい鉄道の開通予定、既存の鉄道路線に新駅の建設予定、ショッピングモールなど大型の不動産開発プロジェクトの発表などでデフレ下でもエリア別には景気が盛り上がることが考えられます。景気がよいと、マンションを高値で売却できます。

需要と供給を考慮した売却タイミング

需要と供給の増減が見込まれるタイミングには以下があります。基本的には上記の景気の動向に連動します。

景気の状態が変動すると予測される時期

例えば、デフレからインフレに変わると予測されるときは、購買意欲が高まるため高く売却できる可能性が高まります。

税制が変わって売却や購入に有利または不利な制度に切り替わる前の年度

マンションを売却すると譲渡所得として利益には高い税率で所得税・住民税が課税されます。現在は居住用のマンションのとき利益が3,000万円以下であれば特例として課税されません。しかし、この特例がもし廃止されるとなると、廃止される年度の前にマンション売却の供給が増加し、売却価格は下落する可能性があります。

その他にも、マンションの売却に関係する税の税率や税制の変更が考えられます。マンションの売却だけでなく購入にも税金がかかるためそれらが変動してもマンションの売却価格に影響を与える可能性があります。

住宅ローン金利が変更になると予測される前の時期

住宅ローンの金利は、景気や金融政策によって変動します。ローン金利が低いときは高額なマンション購入の場合、需要に大きな影響を与えます。ローン金利の上昇が予測されると需要が減少し、マンションの売却価格は下がる可能性が高くなります。

マンション購入を決断することが多い時期の前後

1年のなかでマンションの購入が多い時期があります。それは、会社の転勤と子どもの学校への入学が重なる引っ越しの多い時期の3月です。転勤や子どもの入学を契機にマンションの購入を考える人が多いから需要が増加します。

急にマンションを売却しなければならなくなったときは、少なくとも3月中に売却できるようなスケジュールを考えると高く売却できる可能性があります。売却には、3カ月から6カ月程度を要することが多いため、前年の9月から年末までに売却を開始することが必要です。

新築・中古マンションの売り出し価格を考慮した売却タイミング

新築・中古マンションの売り出し価格は、大きくは新築、または売却されるときの景気に大きく影響されます。しかし、それだけでなく東京オリンピックなどのイベントや震災の復旧時期、地域経済に大きな影響を与えるプロジェクトの進行などに影響を受けます。

同じような立地や間取りのマンション価格を告知するチラシや不動産雑誌、インターネット広告などを見て販売価格の推移を確認することで傾向を知ることが可能です。なお、広告だけでは実際の売買価格がわからないので、売買価格がわかるサイトで実際に決まった売却価格の確認が必要です。

売却マンションの築年数を考慮した売却タイミング

中古マンションの購入者の心理から考えると築年数の大きな分岐点は2つあります。

1つ目は、新築同様のマンションとみなしてもらえる築年数です。購入者が通常考える新築に近く、実際でも新しさの残るマンションは築年数が3年以内から長くても5年以内です。

2つ目は、築年数が15年から20年をこえるマンションです。購入者は購入しても設備の入れ替えや少し大規模なリフォームが必要と考えるので売却価格に厳しい判断をします。そのため、自分の住んでいるマンション、および売却を検討する時期を考慮して、5年以内また遅くとも15年から20年以内のできるだけ早い時期に売却を検討するのが理想です。

それをこえる築年数のマンションでは、あまり築年数にこだわって売却のタイミングを考える必要はないでしょう。

まとめ:高額なマンション売却は売却時期の検討が重要

高額なマンションは1割売却価格が変わるだけで数百万円もの差額が生じます。マンション売却では計画性を持って検討することが重要です。本記事で紹介のマンションの売却価格に影響を与える要因を検討し計画を立てて、最適な売却時期を判断することでマンションを高値で売却できます。

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