マンション売却と賃貸はどちらが得か？
賃貸はリスクが高い？

何らかの理由で「マンションを売却するか」または「家賃収入を得るために賃貸にするか」の判断を迫られたとき、間違った判断をしないように売却と賃貸のそれぞれのメリット・デメリットや注意点について紹介します。高額な資産に対する判断のため間違うと大きな損をする可能性があります。

マンションを売却するメリット

まとまった現金が確実に入手できる

賃貸では、空き室・家賃滞納などが発生する可能性があり確実な入金は保証されません。一方、売却では確実な入金が期待できます。なお、家賃の入金を保証する契約を締結することで空き室・家賃滞納リスクを回避できますが、保証を受けられる分だけ家賃収入は減少します。

マンション売却価格の将来の下落を回避できる

日本は、少子高齢化の進展で今後人口が減少していき、それに伴って全国各地で空き家が増加し社会問題化しています。また、日本を始めとする世界の先進国の経済成長も、まだ大きく期待できる状況にありません。これらの理由によって、マンション価格が今後上昇していく期待はあまり持てません。

そのため賃貸をした後で売却をするときは、その間の家賃収入よりもマンション価格の下落が大きくなるリスクがあります。賃貸にする明確な理由がない場合は、早期に売却することで、マンション価格が将来下落するリスクを回避できる可能性が高いと考えられます。

不動産所有の税金や不動産管理費用が不要

売却すると固定資産税、都市計画税の税金やマンションの維持・管理費用がなくなります。

売却利益に課税される税金を大幅に軽減できる特例を利用できる

マンションを売却したときに利益が出ると、その利益に対して所得税と住民税が高い税率で課税されます。しかし、居住用のマンションの売却では、一定の条件を満たすことで「3,000万円の特別控除の特例」が利用できます。この特例が利用できると売却利益が3,000万円までなら所得税がかかりません。

マンションの所有期間によって売却利益に課税される税率は異なりますが、最大だと所得税と住民税の合計で39.63％（復興特別所得税を含む）という高い税率です。

もし、3,000万円の利益だとすると約1,190万円の税金が、この特例を利用できるとゼロ円で済みます。なお、売却で利益が出ないときでも、他に所得があって多額の所得税、住民税を支払っている場合は、売却での損失を他の所得から控除できて税金を少なくできます。

この特例は、いったんマンションを賃貸すると、売却時期が賃貸に出すために住まなくなった日から3年目の年の12月31日まででないと利用できません。

そのため売却時に利益が出るマンションをいったん賃貸して、いずれは売却をしたいと考えているときは注意が必要です。

マンションを売却するデメリット

低金利の状況下では賃貸収入の利回りが高い

現在のような低金利下では、マンションを売却した資金で運用するよりも賃貸して家賃収入を得るほうが高利回りで運用できます。また、今後は、インフレになると予測できるとインフレに強い不動産は、現金資産よりも資産価値が高くなります。

マンション売却で必要な諸経費は賃貸するときよりも多い

マンションを売却すると、賃貸をするよりも一時的な費用として仲介手数料、契約に関する費用、権利関係の手続き費用、税金などの諸経費が多く発生します。

マンションを賃貸にするメリット

資産を減らさずに収入が得られる

賃貸は、マンションという資産を減らさずに活用することで比較的安定した収入が得られます。低金利の金融政策の時代では、銀行金利もはるかに高い利回りで賃貸できます。

2019年10月現在では定期預金の金利は高くても0.2％程度ですが、賃貸では5％から10％程度の利回りが期待できます。もし、インフレ経済になるとマンションを所有している場合、不動産はインフレに強いので売却よりも家賃収入を得るほうが効率的な資産運用ができます。

賃貸収入は安定収入で収益の見通しが立てやすい

賃貸は、所有マンションを活用した不動産投資です。不動産投資は、空き室・家賃滞納のリスクはありますが、長期間にわたって比較的安定した収入が期待できます。

一方、売却では一時的に多額な収入が入りますが、運用に失敗したり、無駄な出費をしたりして売却資金が早期になくなってしまうリスクがあります。賃貸収入はそのリスクを回避できます。

また、株式やFX投資では利益を出すための知識や取引に要する時間が多くかかりますが、賃貸収入はほとんど何もしなくてもよい不労収入です。なお、売却と比較したメリットではありませんが、賃貸収入は株式やFX投資による収入よりも税制的に極めて有利です。

住宅ローンを利用していればその金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、その他賃貸のために使用したリフォーム費用や設備の入れ替え・修理費などの経費を収入から控除できます。株式やFX投資では、利益から控除できる費用はほとんどありません。

マンションを賃貸にするデメリット

売却と比較すると賃貸収入は不安定

賃貸のメリットであげた安定収入と矛盾しますが、賃貸では空き室や家賃滞納などの100％保証がないため、売却との比較ではデメリットになります。

収入が不安定になる要因として、そのほかに年数の経過による老朽化や周辺環境の変化で家賃が下落するリスクや、自然災害に遭ったり、事故物件になったり大幅な家賃下落や賃貸ができなくなるリスクがゼロではありません。

特に、家賃収入がないと生活に支障をきたす、あるいは住宅ローンの返済が厳しいなどの場合は、賃貸は避けたほうがよいでしょう。理由は「やむを得ずマンションを早期に売却しなければならなくなり、売却価格を大幅に下げないと売却が困難になるから」です。

入居者がトラブルを起こす可能性がある

入居者の家賃不払いや、入居者が近隣住民とトラブルを起こして退去を依頼しても退去しないなどのトラブルが発生するリスクがあります。これも、家賃収入は手間がかからないというメリットに矛盾しますが、売却では発生しないリスクのため売却と比較するときには知っておく必要があります。

賃貸すると築年数の経過以上にマンション価値が下落する

入居者は、マンションのオーナーやその家族が住むときのようにマンションを大切にした住み方をしません。部屋の掃除をしない、設備の使い方が乱暴、床や壁を破損するなどでマンション価値が大きく低下するリスクが生じます。

入居者の明らかな過失による場合は、リフォーム費用を負担してもらえますが、それ以外は賃貸者の負担でリフォームや場合によってはリノベーションをしなければならず多額の費用が発生します。

入居者のいるマンションの売却価格は下落しやすい

賃貸していずれ売却を考えるときには、もう1つ問題が生じます。それは、入居者がいるときに売却しなければならないときです。近年は借地借家法により、入居者（借家人）の権利が強くなり、売却を理由に退去を強要できません。無理に退去してもらうには多額の退去費用を負担しなければいけません。

退去費用を負担しても適切な転居先が見つからないと、場合によっては、入居者がまだ住んでいるときに売却しなければならない可能性も考えられます。家賃収入があるマンションは、収益物件となり入居者がいない一般的な物件とは違う扱いで売却されます。

理由1

入居者がいるため購入者が簡単に内覧して確認ができにくい

理由2

購入者が自分の居住用に購入する場合も金利の安い住宅ローンが利用できず購入しにくい

理由3

一般的に空き室リスクを避けるために、通常家賃を下げても入居してもらうことを優先します。しかし、収益物件では家賃収入からマンションの販売査定額が算出されます。家賃が低くなりすぎていると、そうでないマンションとして売り出すときよりも査定額が低くなる可能性があります（逆に高く売れる可能性もあります）。

賃貸は売却よりリスクが大きくて慎重な判断が必要です

マンションを売却するか、賃貸にするか迷うときの決め手は、最悪の場合に賃貸収入がゼロになったうえに、売却できなくなっても問題ないかどうかです。

なぜなら、マンションを賃貸に出すと、災害や事故物件になって賃貸もできず売却もほとんど期待できる価格で売れなくなるリスクがあるからです。リスクの確率は低いですが、可能性がある以上、その覚悟が必要です。