投資用マンション売却の2つのリスクとその対策

不動産投資は、株式やFX投資と比較するとミドルリスク・ミドルリターンで、特に賃貸用途マンションへの投資は、安定した家賃収入が長期間にわたって期待できることから公的年金だけでは不足する老後の生活資金対策として人気があります。

こうした賃貸用途の投資用マンションは、長期的な運用を目指すため売却を検討することは少ないかもしれません。しかし、場合によっては賃貸経営がうまくいかなかったり、急な資金が必要になったりして売却をしなければならなくなる可能性がゼロではありません。

そこで、特に投資用マンションを売却するときに注意すべき2つのリスクと対策について紹介します。

投資用マンションを売却するときに注意すべき2つのリスク

リスク1　購入時の価格からかけ離れた価格でしか売却できない

不動産の価格は株やFXと異なり短期間には大きくは変動しません。しかし、投資用マンションは、購入時の価格から短期間でも大きく変動する可能性があります。その理由は、投資用マンションの評価方法が、一般の居住用マンションと異なって収益還元法と呼ばれる方法で評価額が算出されるからです。

なお、収益還元法とは、投資マンションの収益性に着目して行う評価方法で、投資マンションが将来的に生み出す価値を基準に評価する方法のことです。そのため満室が期待できるか、空き室が多くなると想定される場合では評価額が変わります。

ほぼ同じ条件のマンションでも、満室の場合と空き室がある場合では評価額が異なります。より多くの収益が期待できる満室のマンションの方が評価額は高くなります。

「購入時に満室だからよい物件だ」と思って高値で購入しても、急に空き室が増加して売却時に空き室が多くなっていると、売却価格が大幅に低くなります。

また、投資用マンションに限ったことではありませんが、新築マンションを購入した場合は、1カ月しか経過していなくて新築同然でも、中古マンション扱いになって購入時の価格から評価額は大きく下落します。

居住が目的の場合は、極めて短期間で売却することは一般的にはありません。しかし、投資用マンションでは、他にもっと条件がよい物件が出てくれば、より収益性の高い物件に乗り換える判断をしなければなりません。そのため、場合によっては非常に短い期間内に売却をしなければならなくなることがあります。

リスク2　投資用マンションは買いたたかれる可能性がある

投資用マンションは、リスク1で述べたとおりその価値は、主に収益還元法（参考・不動産鑑定評価基準）で評価されます。

そのため、一般の不動産投資家は、マンションが立地する賃貸需要に詳しくないため空き室が多い物件は、投資金額に対する家賃収入の投資利回りが悪いと判断してなかなか購入をしません。

そこで、空き室の多い物件をどうしても急いで売却したい場合は、不動産会社に買い取りを依頼しなければならなくなります。

不動産会社の場合は一般の不動産投資家と異なって、物件の入居率が低くても空き室が一時的に多いだけで不動産価値は高いと判断できます。しかし、実際に購入査定額を提示するときは、一般投資家と同じ理由を持ち出して空き室が多いから高い価格では買い取りできないといって、安く購入しようとする不動産会社があります。

投資用マンションを売却するときのリスク対策

対策1　できるだけ満室にしてから売却する

空き室が多いマンションを売却するときは、短期間に売却しなければ駄目な場合を除いて、空き室をできるだけ少なくする対策をして満室に近くしてから売却すると高値で売却できます。

空き室を少なくするには、家賃の引き下げが最も効果的ですが、家賃を引き下げると収益率も下がるので好ましくありません。そこで、アイデアとして入居時に費用が同程度で部屋の仕様をアップグレードできる「成約プレゼント」キャンペーンを実施する方法が考えられます。部屋の仕様を上げることは、次の入居者にもプラスになるので、長期的なメリットも得られます。

仕様アップの内容としては、「トイレをウォッシュレットにする」「照明をグレードアップする」などが考えられます。また、費用の持ち出しを抑えるなら、キャンペーン期間を設けて、その期間中に入居したら一定期間の家賃の減額、もしくは家賃ゼロの期間を数カ月設けてもよいでしょう。入居者にメリットのある施策を考えて入居率を高めましょう。

対策2　よい不動産会社に売却を依頼する

投資用マンションにかぎりませんが、どの不動産会社に売却を依頼するかは重要です。投資用マンションの売却では、買いたたきをしないで、空き室が生じないようなアイデアを提案してくれるところが最良な不動産会社です。

最悪な場合は、不動産会社に買い取ってもらわねばならない可能性もあります。買い取り価格は、不動産会社によって大きく異なるので、複数の不動産会社に査定を依頼することが必要です。

まとめ

投資用マンションは、一般的な居住用マンションを高値で売却するときに加えて、注意すべきリスクがあります。大きなリスクは、投資用マンションの売却価格が、一般のマンションとは異なる評価方法（収益還元法）によって査定されることで生じます。

そのため投資用のマンションを売却するときは、このことを知ってできるだけ空き室を少なくして売却すると高値で売却できること、および空き室を減らす対策について紹介しました。