「住み替え・買い替え」のためのマンション売却に必要な知識


「マンションが狭くなったので広いマンションに住みたい」または、「転勤を機にそこに住み着くことにしたから買い替えるためにマンションを売却したい」など、マンション売却理由で最も多いのは、「住み替え・買い替え」です。

しかし、住み替え・買い替えには大きな問題としてマンション売却が先か、新しい住居を探すのが先かという問題があります。この問題をうまく処理しないと、損をするマンション売却あるいは損をする新居の購入になってしまいます。そこで、住み替え、買い替えによるマンション売却で損をしないように上手に進めるための方法、注意点について紹介します。

マンション売却と新居の購入のどちらを優先すべきか?

「住み替え・買い替え」で最も重要な問題は、資金の手当とタイミングです。この2つは、住み替え、買い替えをする人の個別の事情によって大きく異なるため優先度はその事情によって変わります。そのためマンション売却と新居の購入のどちらを優先すべきか一律に決まりません。

例えば、マンションを売却した資金を当てにしなくても新居を購入できる資金がある人は、新居を先に探してからマンション売却を進めるのが合理的です。逆に、マンションを売却した資金を新居の購入費用の一部、または全部にあてるときは、先にマンション売却の話を一定程度は進めておかないとよい物件が見つかっても購入できず、そこに住めません。

マンションの売却資金を新居の購入資金にするときは、マンションを売却できなければ、新居を購入できず、マンションを購入できても新居が見つからなければマンションの売却もできないことになります。つまり、どうしてもある程度は同時並行で進めなければ、いつまでたっても住み替え・買い替えができません。


ただし、以下のような個別事情によっては、マンションの売却を先に、あるいは新居を探すのを先にとどちらかに重点をおいて進められます。

新しい住居での生活をスタートさせる時期が決まっているとき

転勤の時期が決まっていて、子どもの転校のタイミングを進級時期の4月に合わせたいなど、何らかの理由で新居での生活を始めなければならないタイミングが迫っているときは、当然ですが、先に新居を探します。そして、転居時期を決断すれば、すぐに現在住んでいるマンションの売却手続きを始めます。

ただし、マンションの売却を始める前に現在のマンションがいくらであれば簡単に売れそうかなどの調査が必要です。また、マンションの売却をどこの不動産会社に依頼するかも重要です。そのため、一括査定サイトを利用して、売却するマンションの客観的な価値やどの不動産会社が信頼できるかなどを確認しておく必要があります。

売却するマンションが簡単に売れないと判断できるとき

売却するマンションの築年数が古い、あるいは最寄り駅から遠いなどの理由で高く売却しようとするには時間がかかりそうなときは、先にマンション売却を不動産会社に依頼しても問題ないでしょう。売却が決まるまでに時間があるので、その間に新しい住居を同時並行で探します。

マンションを先に売却しても仮住まいできるところがあるとき

親の実家に仮住まいができるなどの理由があれば、先にマンション売却を進めても問題がありません。

マンション売却資金が得られないと新居を購入できないとき

マンションの売却資金で新居を購入するときは、マンション売却を先に進めないと新居が決まったときに購入資金が不足し購入ができません。つなぎ融資を受ける所得があれば、先に新居が決まっても問題ありませんが余計な経費がかかるため先にマンション売却を進めるほうが無駄な経費を抑えられます。

マンション売却が先と新居を探すのが先のときのメリット・デメリット

マンション売却を先にするときのメリット・デメリット

メリット

  • 焦って売却する必要がないので高額で売却できる可能性が高い
  • 新居を購入するときの資金計画が立てやすい

デメリット

  • 新居が見つかるまでの仮住まいの費用がかかる

新居の購入を先にするときのメリット・デメリット

メリット

  • 焦らずに気に入った物件が出るまでゆっくり探せる
  • 無理をして急いで高値で新居の購入を決断しなくてもよい

デメリット

  • マンション売却価格が確定しないので資金計画が立てにくい
  • 購入資金が用意できないと二重ローンで負担が重くなる
  • 焦ってマンションを安値で売却しなければならなくなる可能性が高い

住み替え・買い替えをスムーズに行うための作業内容と流れ

マンション売却による住み替え・買い替えは、マンションの売却と新居の購入のタイミングをうまくあわせないと無駄な費用が発生します。事前に綿密な計画を立てて実行することが重要です。住み替え・買い替えをうまく行うために必要な作業内容と流れについて紹介します。

マンション売却と新居購入のための作業計画

  1. マンション売却可能価格の検討
    一括査定サイトで机上査定による見積もりを依頼します。
  2. 新居の購入可能価額の検討
    マンション売却可能価格と手持ち資金、ローン借入可能額から新居の購入可能価額を検討します。
  3. 新居の価格相場を現地調査や不動産販売サイトで確認
    2で検討した範囲で希望の新居が購入可能かを調査します。
  4. 住み替え・買い替えを最終判断
    マンション売却可能額と新居の価格相場や、自己資金調達可能価額などから住み替え・買い替えを行うかの最終判断をします。
  5. (マンション売却を先行)売却マンションの訪問見積もり依頼と売却依頼する不動産会社の決定
    一括査定サイトで机上見積もりを提案してきた不動産会社から信用や販売力を検討して複数の不動産会社に訪問見積もりを依頼。そのなかから最終的にマンション売却を依頼する不動産会社を選び売却を依頼します。
  6. (新居購入を先行)現地の不動産会社に物件紹介の依頼
    売却マンションの依頼をする前に、現地の不動産会社に希望の条件、価格を伝えて物件の紹介を依頼します。

住み替え・買い替えで注意したい諸経費

住み替え・買い替えでは両方で仲介手数料がかかる可能性があります。また、税金や引っ越し費用その他諸経費が意外に多くかかります。事前にこの費用をしっかり見積もっておくことが重要です。

まとめ

マンション売却の理由で最も多い住み替え・買い替えのためのマンションを売却するときに必要な知識について紹介しました。マンションの売却を焦ってしないといけない計画や、新居の購入を急いでしないと困る計画では金額的にも、また満足できる仕様の新居を購入できずに失敗します。事前の計画をしっかり立てて実行することが重要です。

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