マンション売却で発生する費用と税金
〜知らないと損をする課税の特例


マンション売却をする大きな理由は「資金が必要なため」です。そのためマンション売却時に発生する費用と税金がいくら必要になるかを知っておかないと資金計画に狂いが生じます。また、税金は売却する時期によって利益に課税される税率が変わります。

そのため突発的に資金が必要な場合を除き、売却時期を変えることが可能であれば適切な時期を選ぶことで大幅な節税ができます。

マンション売却で発生する費用と、マンションの売却利益に対して課税される税金の制度について解説します。

マンション売却で発生する費用・戻ってくる費用

マンション売却時に発生する費用は不動産会社に売却を依頼したときに必要な仲介手数料、収入印紙代、不動産登記を変更するときに司法書士事務所に払う登記関連費用、転居に伴って生じる不要品の廃棄費用引っ越し費用です。

マンション売却で発生する費用

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で売却金額別に以下のように上限が定められています。上限が決められているだけのため交渉で値切ることが可能です。なお、マンションを購入する人が見つからない場合、不動産会社にマンションの買い取りを依頼することがあります。その場合、仲介手数料は不要です。

売買価格仲介手数料の金額
200万円以下の部分取引額の5%以内×消費税率
200万円を超え400万円以下の部分取引額の4%以内×消費税率
400万円を超えた部分取引額の3%以内×消費税率

売却金額が400万円を超えた場合は以下の計算式で計算できます。

仲介手数料の金額 =

(売却金額 × 3% + 6万円) × 消費税率

売却金額が350万円の場合は以下のようにして計算します。

仲介手数料の金額 =

200万円 × 5% + (350万円 - 200万円) × 4% = 16万円 × 消費税率

不動産の譲渡にかかわる売買契約書に必要な収入印紙代

収入印紙代は契約金額別に定められています。なお、不動産会社にマンション売却を仲介する契約書に収入印紙は不要です。以下の収入印紙代は、2020年3月31日までの間に作成される契約書の場合です。税制の変更によって変動する可能性があります。

契約金額収入印紙代
500万円を超え1,000万円以下5千円
1,000万円を超え5,000万円以下1万円
5,000万円を超え1億円以下3万円
1億円を超え5億円以下6万円

上記は収入印紙代の一部です。実際は契約金額が10万円から50億円以上までの範囲で10段階に区分され、収入印紙代は最低の200円から最高の48万円までが契約金額別に定められています。

司法書士に払う登記関連費用(登録免許税、司法書士への報酬)

マンション売却で発生する登記は、所有権移転登記と住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記ですが、所有権移転登記は、マンション購入者が負担します。そのため、登記関連費用は、ローン残高がない場合は発生しません。

ただし、住宅ローンの完済をしたときに、通常抵当権抹消登記を行いますが、この手続きしていないと抵当権抹消登記は必要です。費用は、登録免許税、司法書士への報酬を含めて約2万円です。

転居に伴う費用(不用品の廃棄費用、引っ越し費用)

転居に伴う不用品の廃棄費用、引っ越し費用は、不用品の量や引っ越し荷物の量、引っ越し先までの距離、引っ越し時期によって大きく変動します。不用品は、市区町村の大型ゴミの回収サービスを利用し、引っ越しのピーク時期である3月、4月を避けると費用を節約できます。

戻ってくる費用

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税・都市計画税は、その年度の1月1日の所有者に課税されます。

そのため、例えばマンション売却を3月末に行うと固定資産税・都市計画税の12分の3を売り主が負担し、12分の9を買い主から清算金として受け取れます。月の途中であれば、日割り計算をして買い主から受け取ります。

なお、起算日が1月1日でなく4月1日で計算されることもあります。法律では規定されていないため、売り主と買い主の合意によって決まりますが、一般的には不動産会社が決めています。気になる場合は事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの信用保証料・火災保険料・団体生命保険料の戻り金

住宅ローンを借りてマンションを購入し、まだ住宅ローンが残っているとき、住宅ローンの開始時に返済期間に応じた一括で支払った信用保証料・火災保険料・団体生命保険料が戻ってきます。

例えば、30年の住宅ローンを組み、20年目にマンションを売却すると10年間に対して支払った費用が30分の10よりは、少なくなりますが戻ってきます。

いくら戻るかは各銀行によって異なるため住宅ローンを借りた銀行に確認が必要です。

銀行によっては戻らない可能性もあります。なお、費用を毎月の住宅ローンの返済額に上乗せして支払っている場合や、銀行が負担している費用は戻ってきません。

戻ってくると誤解されている費用(修繕積立金)

修繕積立金という名称からマンションを売却すると自分の積み立てた修繕積立金が戻ってくるように思えますが、戻ってこない費用なので注意が必要です。

マンション売却で税金が発生する条件

マンション売却で税金が課税されないケース

無条件に税金が課税されないケース

マンションを売却し売却金額が購入金額を超えると、原則として譲渡益(売却利益)が発生すると所得税と住民税が課税されます。しかし、マンションの取得価格よりもマンションの売却価格が低ければ譲渡益が生じないので課税されません。

譲渡益は厳密には以下の計算式で求めます。なお、マンションの取得価格は購入価格ではないので注意が必要です。

譲渡益 = 売却による収入金額 - (取得価格 + 売却に要した費用)

「売却による収入金額」とは、売却価格に固定資産税・都市計画税の清算金を加えた金額です。

「取得費」とは、マンションの購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、売却までの建物の減価償却費を控除した金額と売却による「譲渡収入金額×5%」のいずれか大きな金額です。

「売却に要した費用」とは、仲介手数料、登記関連費用、収入印紙代、その他の売却に要した費用です。

譲渡益が出ても優遇税制で一定の譲渡益までは課税されないケース

居住用のマンション(賃貸などの事業用ではないマンション)を売却するときは、優遇税制(特例)が利用できるため譲渡益が3,000万円を超えなければ課税されません。

この優遇税制は、居住用マンションを居住しなくなった日から3年を経過した日が属する年の年末までに売却したときに利用できます。

その他にも、マンションを売却して新たに不動産を購入する場合、一定の条件を満たすと課税される場合も買い換えた不動産を売却するときまで課税の繰り延べができる買い換え特例を利用できます。

マンション売却で税金が課税されるケース

マンション売却で税金が課税されるのは、上記の「マンション売却で税金が課税されないケース」に該当しない場合です。

譲渡益が居住用マンションの優遇税制3,000万円を控除して超えた金額に対して課税される税率は、マンションの所有期間の違いによって以下の税率で税金が課税されます。

譲渡益が3,000万円を超えるときは、

売却するマンションの所有期間によって大きく税率が異なるため所有期間に注意して売却のタイミングを決める必要があります。

短期譲渡所得(所有期間が5年以下)の税率

所得税率30%
復興所得税率所得税×2.1%
住民税率9%
合計39.63%

長期譲渡所得(所有期間が5年を超える)の税率

所得税率15%
復興所得税率所得税×2.1%
住民税率5%
合計20.315%

長期譲渡所得(所有期間が10年を超える)の税率

所有期間が10年を超えるマンションを売却したときは、3,000万円を超えた譲渡益が6,000万円までは以下の税率が適用されます。6,000万円を超えた譲渡益に対しては「2-2 長期譲渡所得(所有期間が5年を超える)の税率」の税率が適用されます。

所得税率10%
復興所得税率所得税×2.1%
住民税率4%
合計14.21%

マンション売却で必要な費用・税金を理解した売却が必要です

マンションを売却すると必ず発生する費用と条件によって税金が課税されることについて解説しました。

売却で得た資金を別の用途に利用する場合は、実質的に利用できる金額を知っておく必要があり、売却で発生する費用と税金に関する知識は重要です。

税金が課税される場合、優遇税制や売却マンションの所有期間の違いによって税率が大きく異なります。

税金を抑えた売却を計画的に行うことで効果的な節税ができます。

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