マンション売却3種類の契約方法の解説
〜メリット・デメリットと選び方


マンションの売却は、「売却価格が高額であること」「権利関係の複雑で面倒な移転手続きも同時に必要なこと」「買い主を探すのが困難なこと」等から不動産会社と契約をして売却を進めるのが一般的です。不動産会社に売却を依頼するとき締結する契約は媒介契約と呼ばれます。

媒介契約には3種類あり、売却を依頼する内容・条件が異なります。3種類の媒介契約の違いを知って契約をしないと損をする可能性があります。

例えば、自分で買い主を見つけても媒介契約の種類を間違うと不動産会社を通さずに買い主に直接売却ができず仲介手数料を節約できません。

そこで、マンション売却で不動産会社と締結する媒介契約の種類と契約内容・条件の違いやそれぞれの契約のメリット・デメリットについて解説します。

媒介契約の必要性と契約の意義

媒介契約は、マンションの売り主が不動産会社に売却を依頼(仲介業務)するときは、宅地建物取引業法で締結が義務付けられています。

締結の目的は、仲介業務の進め方や進捗状況の報告義務などを事前に明確にしておくことによるトラブルの回避です。高額なマンションの売却では、トラブルが起きると問題も大きくなるためトラブルが起きないようにしなければなりません。

媒介契約の種類によっては、マンション売却希望者が買い主を自ら探して、不動産会社を仲介しないで直接買い主に売却したいと思ってもできません。また、売却交渉の進み具合の報告を聞きたいと思っても、催促しないと報告されないことも起こります。

媒介契約の3種類の概要とメリット・デメリットと違いについて

専属専任媒介契約

仲介業務を1社の不動産会社に依頼する契約です。この契約を締結すると売却が思うように進まなくても、他によい不動産会社を見つけても他の不動産会社に仲介を依頼できません。

もし、別の不動産会社と契約すると違約金が発生します。また、親戚や友人・知人への売却やあるいはそれらの人たちの紹介で買い主を自分で見つけても、依頼した不動産会社を通してしか売却できません。

メリットは、売却依頼を受けた不動産会社は、売却できれば確実に仲介手数料が得られるので広告費用を多く使い、また営業活動も一生懸命になることが期待できます。

デメリットは、努力しないでも売れれば必ず仲介手数料が入ってくるので熱心な営業活動をしない可能性もあります。

専属専任媒介契約を希望する場合は、不動産会社をよく見極めることが重要です。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と、ほぼ同様の契約内容です。マンションの買い主を自分で見つけられる場合、この契約では不動産会社を通さずに直接買い主に売却できます。

この契約が適しているのは、不動産会社が売却したいマンションと同じようなマンションを購入しようと探している顧客を多く抱えているか、自分でも買い主を探せる自信があるときです。


その他のメリット・デメリットは専属専任媒介契約とほぼ同じです。

一般媒介契約

上記2つの媒介契約と大きく異なる点は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できることです。また、自分で見つけた買い主とは直接契約ができます。それ以外のメリットとして、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、幅広く購入希望者へ向けた告知ができます。

また、不動産会社は、営業努力をして他社より早く売却できない仲介手数料が手に入らないため競争意識が働き営業活動が積極的になることが期待できます。

デメリットは、販売状況について報告義務がないため、不動産会社の営業活動が分かりづらいことです。

また、販売努力をしても他社が売却すると仲介手数料が得られないので、販売競争を最初から諦めて積極的な販売活動をしない不動産会社が出てくることです。

媒介契約の違いのまとめ

媒介契約の3種類の違いをまとめると以下の表のとおり5項目について異なります。

注1:明示型とは
一般媒介契約には、別の不動産会社へ同時に依頼ができますが、仲介を依頼した不動産会社に、別の不動産会社にも仲介を依頼したとき通知する必要がある「明示型」と、通知する必要のない「非明示型」の2種類があります。

注2:レインズとは
レインズ(不動産流通標準情報システム)とは、国土交通省が建設省時代の1990年に企画して作った不動産情報の標準化・共有化を目指したネットワークシステムのことです。

全国の不動産業者が加入し、ネットワークを通じて会員の不動産業者に売却物件が公開されています。レインズには、多数の不動産会社が登録した多くの売却希望物件が蓄積されており、購入希望者の希望に添った物件がスピーディに検索でき、売買成立が早くできるメリットがあります。

レインズの情報は、会員登録している不動産会社しか閲覧することができません。

3種類の媒介契約の選び方

媒介契約を選ぶときの考え方

マンションを売却するとき何も媒介契約について希望を述べないと、通常不動産会社は専任媒介契約か専属専任媒介契約をすすめます。

信頼できる不動産会社である、売却するマンションが立地するエリアの販売力が強い、売却マンションと同じようなマンションの購入を希望する顧客をすでに持っているなどの理由があればこの媒介契約で問題ないでしょう。自分でも買い主を探せそうなら専任媒介契約を選びましょう。

また、最悪マンションの購入者が見つからなかったとき、この2つの媒介契約であれば不動産会社による買い取りを希望できます。

売却するマンションが立地、築年数、仕様などで人気が高く、すぐ売却が可能なときは、どこの不動産会社が扱ってもすぐ売れる可能性が高いので一般媒介契約を選んでも問題ないでしょう。

媒介契約で重要なことは「どの不動産会社を選べばよいか」の考え方

媒介契約では、どの媒介契約を選ぶかも大切ですが、重要なのは不動産会社が…

  • 売却できる販売力があるか
  • 信頼できるか
  • 広告や営業など一生懸命販売努力をしてくれるか
  • 売却するマンションが立地するエリアに強いか

などを見極めることが最も重要です。

また、売却希望価格をいくらにするかの提案力や仲介手数料をいくらで依頼できるかなどの契約条件も重要です。

さらに、重要なこととして買い替えなど理由で、「特定の期日までに必ず売却をしなければ困る」というとき、希望の売却価格から価格を下げても売却できない可能性があります。この場合、不動産会社に買い取りを依頼しなければならなくなります。

このとき不動産会社によって買い取り価格が大きく異なる可能性があります。売却がどうしても必要なときは、この買い取り価格を高く提示してくれる不動産会社を選ぶという選択方法もあります。

まとめ:マンション売却の不動産会社と媒介契約の選び方

マンションを売却するとき、不動産会社と媒介契約を締結しますが、そのとき3種類の異なる契約方法があること、その契約内容の違い、どの媒介契約を選べばよいか等について紹介しました。

また、マンション売却を依頼する不動産会社を契約方法以上に重要なことについて紹介しました。本記事を参考に大切で高額な資産のマンションをできるだけ高額で売却できるようにしてください。

2020年4月現在でおすすめ
不動産査定サイト

現時点でもっともおすすめの不動産査定サイトは「イエウール」です。約60秒の入力時間で、全国1,600社以上の不動産会社から、最大6社の査定額を同時比較できます。

オンライン入力のみでおおよその価格を知ることができる「机上査定」、実際に不動産業者が訪問して査定する「訪問査定」を選択できます。月間利用者1万人以上。全都道府県対応、無料でご利用できます。