賃貸中のマンションを売りたい!
そんなときは「オーナーチェンジ」

自分が所有しているマンションを売りたいと考えているが、他人に貸しているの状態で売ることはできるのか?と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

「賃貸中で売りに出すことはできるのか?」「オーナーとして果たさないといけないことがあるのではないか?」と疑問があるかもしれませんが、入居者がいる状態でも売却することは可能です。

他人に貸し出し中のマンションを売却するときのポイントについて説明します。

賃貸中のマンション売る方法「オーナーチェンジ」

賃貸中のマンションを売ることを「オーナーチェンジ」といいます。このオーナーチェンジについて解説をしていきます。

賃貸中でも売ることができるオーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは所有しているマンションの所有権を売主に引き渡す方法となります。入居者との契約ついてはそのまま継続されるので、手間をかけることなく物件を売却することができます。

買主が投資目的でマンションを購入をするのであれば、新しい入居者を探す必要がなくなるので売主側にも買主側にもメリットはあります。

入居者への事前通知は必要か?

「現オーナーが自分の所有するマンションを売却する前に入居者に説明するべきか?」と悩む方もいるでしょう。契約内容の変更がなく、さらに入居者に不利益にならないので事前の通知は必要ありません。

入居者への通知は売主と買主の連名で「事後報告」にして、不動産会社の指示で段取りすれば問題ありません。

オーナーチェンジで何が引き継がれるのか?

現オーナーから新しいオーナーへマンションを売却すると

  • 入居者の契約状況
  • 契約後に発生して得られる賃料
  • 建物を修繕する責任
  • 管理費用の支払い義務

以上のような、現オーナーが負っている責任や義務がそのまま新しいオーナーへと移行していきます。この他にも、敷金の引継ぎや敷金の返還義務も新しいオーナーに引き継がれます。

オーナーチェンジの査定方法は?

投資用のマンションを売却するときは収益還元法による査定となり、一般的な査定方法とは異なります。この収益還元法による査定は「DCF法」と「直接還元法」の2種類があります。(参考・不動産鑑定評価基準

直接還元法は年間の純利益を還元利回りで割り100倍し還元価格を求めて査定額を決定する方法です。計算式は下記になります。

不動産価格(収益価格) = 一年間の純収益 ÷ 還元利回り

例として1年間の収益が150万で経費は30万で還元利回りが5%と査定されるマンションがあったとします。まず売りに出されるマンションの純利益は120万です。

これを上記の計算方法に当てはめると、

不動産価格(収益価格) = 120 ÷0.05 = 2,400万円

ということになります。

DCF法はマンションを所有している間に得ることができる利益と、将来的に物件を売った時に得られる利益を今の価格に割り戻して計算する方法です。

DCF法は直接還元法に比べると査定の精度が高くなりますが、計算が難しいデメリットもあります。実際に行う査定では、この2つの査定結果を基に検証を行って査定額を算出します。

オーナチェンジをするデメリット

入居中のマンションでも売りに出すことがわかったのであれば、今すぐにでも売りに出そうと考えているかもしれませんが、オーナーチェンジ物件にはデメリットもあるので、そちらも説明していきます。

通常の住宅ローンが使えない

分譲マンションの1室でも、他の人に貸し出しを行っている以上、銀行側からは「収益物件」と判断されます。一般的な住宅ローンは居住用が原則なのでオーナーチェンジ物件には適用されません。

オーナーチェンジでローンを組む場合は「投資用ローン」を使うか現金一括で購入するの選択になります。

投資用ローンは返済期間が短く、金利が高いのが特徴です。通常の住宅ローンが使えないので、購入者は一部に限られてしまいます。

内覧ができないので一般購入者に売るのは困難

マンションに興味を持った人は、まず「内覧」を希望します。しかし、賃貸中であれば、入居者がいるので内覧が難しくなります。

入居者が中を見せてもいいと許可をもらえば問題ありませんが、オーナーに中を見せる権限はありません。内覧不可能な物件では、中の状態がわからないので、どのぐらいのリフォームが必要になるのか、室内はどうなっているのかを確認することができないので、購入希望者は大きなリスクを背負うことになります。

また、売却ができたとしても設備が壊れていると、修繕費用が売主か買主のどちらが負担にするのかトラブルになることもあります。これらの理由から、内覧が出来ない賃貸マンションを売るのは困難になります。

入居者との退去交渉が困難

売り出しをする前に入居者の立ち退きが必要なときは、引っ越しのことを考えて遅くても半年前には話をつけておく必要があります。オーナーだからといって一方的な都合で退去させるのは「借地借家法」で禁止されています。

借地借家法は、「オーナー」よりも借りている「入居者」を守るための法律で、入居者が居続けることを希望する限りは家賃を滞納している、近隣周辺に迷惑をかけていない等の過失がなければ拒否することができません。

入居者と良好な関係であれば話し合いでスムーズに解決する可能性がありますが、「退去したくない」と居座ることもあります。こうなれば立退料を支払って折り合いをつけるしかありません。

まとめ

賃貸中のマンションを売ることはでき、投資用物件としてそのまま引き継ぐのであれば、入居者に事前に通知は必要なく、売却もスムーズにいきますが、居住用として売却を考えている場合は、様々なデメリットから困難であることがわかったと思います。

オーナーチェンジとしてマンションを売る場合は「不動産の知名度」で決めるのではなく、収益物件の実績が多くある不動産会社に頼み信頼できる担当者を見つけることが、売却の近道になるでしょう。

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