マンションを売ったら損をした!
税金控除を利用して相殺しよう

マンションを売却したとき、必ず得をするとは限りません。マンションを購入したときよりも値下がりして損をしてしまうことがあります。そんな時こそ税金の控除を上手に利用して損を相殺することができます。

マンション売却したけど損をしたら他の所得と相殺

まず、マンションを売却して損をした場合の控除について説明をします。

売った年から最長4年間は所得税と住民税が軽減されます

マンションを売却したとき、譲渡所得(マンションを売ったときに手に入れた利益のこと)がプラスの時は所得税や住民税が課税されます。一方で、マイナスの場合は売って損をしたことになるので「譲渡損失」が出たことになります。

このときは当然所得税や住民税の支払いは発生しませんが、売却した年の他の所得と相殺して所得税などを軽減することができます。これを損益通算と呼びます。

相殺しきれない場合は翌年以降の所得からも差し引き可能です

売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺しきれないこともあるでしょう。そのときは、翌年以降に繰り越しが行うことができる「繰越控除」を利用できる場合があります。

これは「譲渡損失の繰越控除」呼ばれています。この特例はマンションを売却した年の翌年から最長で3年間の所得まで繰り越しをして控除ができ、所得税や住民が軽減、または0になります。

マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

繰越控除には2つのタイプがあり、一つ目は自宅を買い替えるときに利用できるタイプです。この特例を受けるための要件をひとつずつ説明していきます。

合計の所得金額が3000万以内で敷地面積が500㎡以内の部分

合計所得が3000万を超える場合は、その年は繰越控除を受けることができません。また、敷地面積が500㎡を超える部分の譲渡損失の金額も同じく対象となりません。

所有期間が5年を超えるもの

所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えるマイホームを売った場合です。この、マイホームは自宅のことになるので、何らかの理由で「住まなくなったとき」はその日から3年目の12月31日までに売却する必要があります。また、この特例は、2019年12月31日までの売却が対象です。

買い替える新居にも条件があります。

買い替えた新居についても以下の条件が必要なので注意してください。

  1. 以前の自宅を売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得。
  2. 取得した年の翌年12月31日までに入居見込み、または入居。
  3. 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて取得。
  4. 家屋の床面積が50m2以上

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

もう一つの特例が、買い替えをしなくても繰越控除の特例ができるタイプです。この特例を受けるための条件も1つずつ紹介していきます。

所得期間、所得の要件は買い替えと同じです

この特例を利用できるのは買い替えと同じように所有期間が5年を超えるマイホームと合計所得が3000万以下の都市だけに適用することができます。ただし、買い替えの場合の敷地面積500㎡以下の部分のみの要件はありません。

売却住宅が前日まで住宅ローンの残高があることです

買い替えなくても、賃貸住宅や実家に引っ越しができること、売却したマイホームは売る前日に10年以上の住宅ローンの残高があることや、売却価格がその住宅ローンを下回っていることが条件になります。ここが買い替えと大きな違いとなります。

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」で繰越控除と損益通算が対象となるのは売却した前日の住宅ローンから売った価格を差し引いた額が限度額になります。

例を挙げるならば譲渡費用の合計が3000万のマンションを2200万で売ったとき、本来の譲渡損失は800万円になりますが、住宅ローン残高が2400万の場合、特例の対象となるのは、差額の200万円になります。

譲渡損失の金額は
3000万-売却価格の2200万=800万

特例対象の限度額は
住宅ローンの残高2400万-売却価格の2200万=200万

となります。

繰越控除の特例を受けるには?

2つの譲渡損失について説明をしましたが、繰越控除の特例を受けるにはマンションを売却した翌年に確定申告をする必要があります。

2年目以降にも続けて控除を受ける場合も税務署に損失申告をした確定申告書を提出して手続きが必要です。

マンションを売却した際、得をしているのであれば問題ありませんが、損をしてしまった場合は条件はありますが「譲渡損失」の特例を受けることができます。

税金は上手に使うと、少しでも損を減らすことができます。

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