マンションリフォーム後の売却に必要な知識と注意点

築年数が経過したマンションは、売りに出してもなかなか思うように売却が決まらないときがあります。できるだけ早期に売却するには、リフォームをして価値（魅力）を高めてから売却する方法が考えられます。

リフォーム費用を値引きしたほうが効果的に売却できる場合もあるので、リフォームをすることで必ず早期に売却できるとは限りません。しかし、「売却に出してみたけど内覧希望者もなくて思うように売却ができなかった」とき、リフォームしてから売却に出すことを検討してみる価値があります。

リフォームできる場所が限定されているマンション

リフォームできる場所は専有部分・できない場所は共有部分

マンションでは、法律や管理組合の規約で勝手にリフォームできない場所があります。マンションは、1棟の同じ建物に複数の住民が個別に所有する住居の専有部分と、それ以外の階段や廊下などの共有部分があります。

リフォームができるのは専有部分のみです。また、専有部分でもマンションによっては、管理組合の規約でリフォームができない可能性があります。

もし、法律や規約に違反してリフォームをして工事完了後に指摘されると元の状態に戻さねばなりません。工事中であれば、即座に中断して工事が終わった箇所を戻す必要があります。

リフォームできる場所・できない場所の注意点

玄関ドアの内側はリフォームできるが外側はできない

同じ1つのドアでも居室側（内側）は専有部分ですが、外側は共有部分であって専有部分ではありません。そのため、ドアの交換や外側のドアの色を塗り替えることもできません。

居室の床材の貼り替えは原則リフォームできるが管理規約の確認が必要

居室の床材の貼り替えは原則としてリフォームできますが、騒音の問題があってマンションによっては管理組合によって使用できない床材、または使用できる床材を規約で定めている可能性があります。

玄関前のポーチ、窓のサッシ、ベランダ、バルコニーは専有部分ではなく共有部分

玄関前のポーチ、窓のサッシ、ベランダ、バルコニーは各居室についているので専有部分と勘違いしますが共有部分です。そのためリフォームはできません。

ベランダ、バルコニーは、敷くだけの床材やガーデニングを楽しむ程度の変更は避難の妨げにならない範囲で可能です。ベランダ、バルコニーが共有部分になる理由は、緊急時の避難通路の役割をするからです。

避難を妨げるようなリフォームやリフォームではなくても避難を妨害する物を置くことはできません。なお、内窓があるとき内窓のサッシの変更は自由にできます。

間取りの変更は建物構造によって変更の自由度が異なる

間取り変更は、リフォームというよりリノベーションですが、狭い複数の和室があるよりフローリングの広い洋間が好まれるため間取りの変更も検討する価値があります。間取りの変更は、建物構造によって変更の自由度が異なります。

マンション建物の構造が「ラーメン構造（柱と梁で支える構造）」であれば、柱と梁の部分以外の間仕切り壁は自由に取り外して間取りを変更できます。「壁式構造（壁と床で支える構造）」であれば、一部の間仕切り壁は取り外せないので間取りの変更は制限されます。

SRC造の構造は、ラーメン構造がほとんどです。RC造の構造は、ラーメン構造と壁式構造の両方のケースがあります。

マンションの管理規約でリフォームできない

マンションごとに規約は違うので自由にリフォームできる場合もありますが、「カーペットからフローリングへの変更の禁止」「配管の変更の禁止」などを規約にしているマンションがあります。

管理組合へのリフォームの届け出が必要

マンションによって細かな規定は異なりますが、一般的に工事期間、工事の内容、リフォームを依頼する会社、現場責任者の電話番号、工事内容を記した図面、補足資料などを添付して届け出が必要です。また、理事会によるリフォームの承認に1カ月程度かかることがあり、リフォームの期間について注意が必要です。

マンション売却のためのリフォームは慎重な判断が必要

最近は、あえて古いマンションを購入して自分の好みにリノベーションをする人が増加しています。

売れないからとリフォームをして、その価格をすべて売却価格に上乗せすると、いままでと同じように売却できない可能性があります。自分好みにリフォームやリノベーションをしたい人にとっては、リフォーム済みのマンションはかえって魅力のないマンションです。

リフォームの範囲を最低限にとどめて、費用をかけたリフォームをしないでその費用分を値引きで対応したほうが売却できる可能性が高くなることも考えられ、慎重な判断が必要です。